Οι 1,85 εκατ. νέες οικοδομικές δυνατότητες και οι περιοχές που μπαίνουν στο παιχνίδι
Η Δωδεκάνησος και τα νησιά της είναι παντελώς απόντα από τον σχεδιασμό για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), όπως προκύπτει από τις μελέτες που έθεσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Σε έναν νέο πολεοδομικό χάρτη που προβλέπει δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων σε δεκάδες περιοχές της χώρας, δεν υπάρχει καμία αναφορά στη Ρόδο, στην Κω, στην Κάλυμνο, στην Κάρπαθο ή σε οποιοδήποτε άλλο νησί της Δωδεκανήσου.
Η απουσία αυτή προκαλεί εύλογα ερωτήματα για τα κριτήρια με τα οποία επιλέχθηκαν οι περιοχές που εντάσσονται στον πρώτο κύκλο του σχεδιασμού, αλλά και για το κατά πόσο λαμβάνονται υπόψη οι ιδιαίτερες πολεοδομικές, αναπτυξιακές και στεγαστικές ανάγκες των νησιωτικών περιοχών.
Την ώρα που σε άλλες περιοχές της χώρας ανοίγει ο δρόμος για τη δημιουργία νέων δυνατοτήτων οικοδομικής ανάπτυξης, με μεγαλύτερα κτήρια, αυξημένους συντελεστές δόμησης και πρόσθετους ορόφους υπό προϋποθέσεις, η Δωδεκάνησος δεν εμφανίζεται πουθενά στον συγκεκριμένο σχεδιασμό.
Και αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία για μια περιοχή με έντονη τουριστική δραστηριότητα, αυξημένη πίεση στην αγορά ακινήτων, σημαντικές ανάγκες στέγασης και μεγάλες διαφοροποιήσεις μεταξύ των νησιών της. Η απουσία της από τον σχεδιασμό δημιουργεί ένα εύλογο ερώτημα: Με ποια κριτήρια χαράσσεται ο νέος πολεοδομικός χάρτης της χώρας και γιατί δεν περιλαμβάνονται τα Δωδεκάνησα;
Πρόσθετη δόμηση 1,85 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων
Σύμφωνα με τα στοιχεία των μελετών που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση, σε 26 δημοτικές ενότητες προτείνεται η δημιουργία 91 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων.
Οι περιοχές που περιλαμβάνονται εκτείνονται από τα βόρεια προάστια της Αθήνας έως την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Δράμα και την Καστοριά.
Πρόκειται για μια σημαντική αναδιάταξη των δυνατοτήτων οικοδομικής ανάπτυξης, η οποία μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων, τις αξίες των οικοπέδων και την πολεοδομική φυσιογνωμία των περιοχών που θα ενταχθούν στο σύστημα.
Τα συγκεκριμένα μεγέθη, πάντως, δεν σημαίνουν ότι μπορούν να εκδοθούν άμεσα οικοδομικές άδειες για όλα τα πρόσθετα τετραγωνικά. Αφορούν το δυνητικό απόθεμα δόμησης που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί μέσω της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, εφόσον εγκριθούν οι ζώνες και τεθεί σε πλήρη λειτουργία η Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Η Αττική συγκεντρώνει τη μερίδα του λέοντος
Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στην Αττική. Οι δύο μελέτες για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική προβλέπουν συνολικά 62 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, με δυνητική πρόσθετη δόμηση που προσεγγίζει τα 1,63 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνονται 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα προσθήκης 584.404,90 τετραγωνικών μέτρων.
Στις περιοχές αυτές περιλαμβάνονται η Κηφισιά, η Νέα Ερυθραία, το Ψυχικό, το Νέο Ψυχικό, η Φιλοθέη, το Χαλάνδρι, ο Χολαργός, ο Παπάγος, η Νέα Ιωνία, η Μεταμόρφωση και η Λυκόβρυση.
Ακόμη μεγαλύτερες δυνατότητες προβλέπονται στην Ανατολική Αττική, όπου η πρώτη εναλλακτική πρόταση της μελέτης περιλαμβάνει 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.046.013,15 τετραγωνικών μέτρων.
Η συγκέντρωση τόσο μεγάλου μέρους των νέων οικοδομικών δυνατοτήτων στην Αττική αναδεικνύει τις διαφορετικές προτεραιότητες του σχεδιασμού, την ώρα που ολόκληρες γεωγραφικές περιοχές, όπως η Δωδεκάνησος, δεν περιλαμβάνονται στις συγκεκριμένες προτάσεις.
Έρχονται άλλες 103 ζώνες
Ο πρώτος κύκλος του προγράμματος προβλέπει συνολικά 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες της χώρας.
Από αυτές, οι 91 περιλαμβάνονται στις μελέτες που έχουν ήδη τεθεί σε διαβούλευση, ενώ το επόμενο διάστημα αναμένεται να ακολουθήσουν άλλες 103 ζώνες σε 24 δημοτικές ενότητες.
Ειδικότερα, προβλέπονται 37 επιπλέον ζώνες στην Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, οκτώ στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και τρεις στη Στερεά Ελλάδα.
Οι 13 μελέτες καλύπτουν τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Καβάλας, Δράμας, Καστοριάς, Βοιωτίας, Φθιώτιδας, Μαγνησίας, Αχαΐας, Αργολίδας, Ηρακλείου και Χανίων, καθώς και τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική.
Ούτε σε αυτή την καταγραφή εμφανίζεται η Δωδεκάνησος.
Πώς θα λειτουργεί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αποτελούν βασική προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.
Μέσω του συγκεκριμένου θεσμού επιδιώκεται να αποκτήσουν οικονομική αξία οικοδομικά δικαιώματα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν στο ακίνητο από το οποίο προέρχονται.
Με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, οι ιδιοκτήτες τέτοιων δικαιωμάτων θα μπορούν, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να τα διαθέτουν προς μεταφορά, ενώ ιδιοκτήτες ακινήτων εντός εγκεκριμένων ζωνών υποδοχής θα έχουν τη δυνατότητα να αποκτούν πρόσθετη δόμηση, εντός των προβλεπόμενων ορίων.
Η δημιουργία μιας οργανωμένης αγοράς οικοδομικών δικαιωμάτων αναμένεται να επηρεάσει την αξιοποίηση και την αξία των ακινήτων στις περιοχές που θα ενταχθούν στο σύστημα.
Το κρίσιμο ζήτημα, ωστόσο, είναι κατά πόσο οι περιοχές που θα υποδεχθούν την πρόσθετη δόμηση διαθέτουν τις απαραίτητες υποδομές, επαρκείς κοινόχρηστους χώρους, πράσινο και οδικά δίκτυα, ώστε να αποφευχθούν νέες πολεοδομικές και κυκλοφοριακές πιέσεις.
Το ερώτημα για τη Δωδεκάνησο παραμένει
Για τα Δωδεκάνησα, το ζήτημα δεν είναι μόνο η απουσία από έναν κατάλογο περιοχών που αποκτούν νέες δυνατότητες δόμησης. Είναι και η ανάγκη να υπάρχει ένας ολοκληρωμένος σχεδιασμός που να λαμβάνει υπόψη τις ιδιαιτερότητες της νησιωτικότητας, την τουριστική ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος, τις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων και τις πιέσεις που δέχεται η γη στα νησιά.
Η Ρόδος, η Κως και τα υπόλοιπα νησιά της Δωδεκανήσου έχουν τις δικές τους σύνθετες πολεοδομικές προκλήσεις. Η τουριστική ανάπτυξη, η στεγαστική πίεση, η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού αποθέματος και η ανάγκη για σύγχρονες υποδομές απαιτούν σχεδιασμό με συγκεκριμένα κριτήρια και όχι αποσπασματικές παρεμβάσεις.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος καλείται, συνεπώς, να δώσει απαντήσεις για το εάν υπάρχει πρόβλεψη για την ένταξη νησιωτικών περιοχών σε επόμενη φάση του προγράμματος και ποια είναι τα κριτήρια που καθόρισαν τις περιοχές του πρώτου κύκλου.
Γιατί, σε έναν σχεδιασμό που αφορά το μέλλον της δόμησης και της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας σε ολόκληρη τη χώρα, η απουσία της Δωδεκανήσου είναι ένα ζήτημα που δεν μπορεί να περάσει απαρατήρητο.
