Στον «πάγο» μπαίνει, σύμφωνα με πληροφορίες, η εφαρμογή του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), καθώς το νέο ψηφιακό εγχείρημα της ΑΑΔΕ, που φιλοδοξεί να βάλει τάξη στην κατακερματισμένη εικόνα της ακίνητης περιουσίας, συγκεντρώνοντας για πρώτη φορά σε μία ενιαία πλατφόρμα τα στοιχεία για την ιδιοκτησία, τη χρήση και τη διαχείριση των ακινήτων, εξακολουθεί να «σκοντάφτει» σε σοβαρές τεχνικές και λειτουργικές εκκρεμότητες.
Η νέα εμπλοκή οδηγεί, σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, σε νέα μετάθεση του χρονοδιαγράμματος, με την πλήρη ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ να τοποθετείται πλέον για μετά τις εκλογές. Η επιλογή αυτή φέρεται να αποτελεί πολιτική απόφαση, καθώς στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και στην κυβέρνηση δεν θέλουν να ανοίξει, εν μέσω προεκλογικής περιόδου, ένα νέο μέτωπο ταλαιπωρίας για πάνω από 7 εκατ. ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα κληθούν να ελέγξουν και, όπου απαιτείται, να διορθώσουν τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους.
Ακίνητα: Ο σχεδιασμός για το ΜΙΔΑ
Προτεραιότητα είναι να κλείσουν οι τεχνικές εκκρεμότητες και να περιοριστούν οι αποκλίσεις μεταξύ των διαφορετικών βάσεων δεδομένων, πριν το σύστημα περάσει σε πλήρη παραγωγική λειτουργία. Η απόφαση, εφόσον επιβεβαιωθεί επισήμως,, έχει ως στόχο να αποφευχθεί ένα μαζικό κύμα πολιτών που θα αναζητούν λύσεις επειδή τα στοιχεία της περιουσίας τους εμφανίζονται διαφορετικά στις βάσεις δεδομένων του Δημοσίου, με ό,τι αυτό θα μπορούσε να συνεπάγεται για την ορθότητα των δηλώσεών τους και τη λειτουργία των υπηρεσιών. Το νέο «φρένο» έρχεται έπειτα από διαδοχικές μετακινήσεις του αρχικού χρονοδιαγράμματος. Το ΜΙΔΑ είχε σχεδιαστεί να τεθεί σε λειτουργία μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2026, με την ενεργοποίησή του να μετατίθεται στη συνέχεια για τον Ιούνιο και ακολούθως για τον Ιούλιο. Στην πορεία, ο σχεδιασμός προέβλεπε σταδιακή έναρξη της εφαρμογής από τον Αύγουστο και ολοκλήρωση της πρώτης φάσης έως τον Οκτώβριο.
Η νέα αναβολή της πλήρους εφαρμογής
Ωστόσο, τα προβλήματα που ανέκυψαν στις διασυνδέσεις των πληροφοριακών συστημάτων και στην αντιστοίχιση των δεδομένων δεν επέτρεψαν να τηρηθεί ούτε αυτό το χρονοδιάγραμμα, οδηγώντας σε νέα αναβολή της πλήρους εφαρμογής.
Το ΜΙΔΑ αποτελεί ουσιαστικά τον ενιαίο ψηφιακό φάκελο κάθε ακινήτου, είτε πρόκειται για κατοικία, εξοχικό, επαγγελματικό χώρο, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Στον φάκελο αυτόν καταγράφονται η χρήση του ακινήτου, τα τετραγωνικά, οι παροχές ηλεκτρικού ρεύματος και νερού, τα στοιχεία του ενοικιαστή όπου υπάρχει μίσθωση, αλλά και τυχόν δικαστικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες. Τα δεδομένα αντλούνται από το Ε9, το Κτηματολόγιο, τον ΔΕΔΔΗΕ, τις εταιρείες ύδρευσης, το myPROPERTY, τα υποθηκοφυλακεία και άλλες βάσεις δεδομένων του Δημοσίου.
Τι θα παίξει κεντρικό ρόλο
Κεντρικό ρόλο στο νέο σύστημα παίζει η ταύτιση δύο κρίσιμων κωδικών, του ΚΑΕΚ από το Κτηματολόγιο και του ΑΤΑΚ από την ΑΑΔΕ. Με αυτή την ταύτιση, κάθε ακίνητο αποκτά μία μοναδική ψηφιακή ταυτότητα, μέσω της οποίας εντοπίζονται αυτόματα αποκλίσεις σε επιφάνειες και χρήση. Έτσι αποκαλύπτονται ακίνητα που εμφανίζονται ως κενά, αλλά καταναλώνουν ρεύμα, δηλώνονται ως δωρεάν παραχωρημένα, ενώ αποφέρουν εισόδημα ή έχουν διαφορετικά τετραγωνικά σε διαφορετικά μητρώα.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις μισθώσεις. Το σύστημα θα εμφανίζει αν ένα ακίνητο είναι μισθωμένο, κενό ή δωρεάν παραχωρημένο, ενώ ταυτόχρονα θα διασταυρώνει τα δηλωμένα μισθώματα με καταναλώσεις και τραπεζικά δεδομένα. Τα εισοδήματα από ενοίκια θα εμφανίζονται προσυμπληρωμένα στο έντυπο Ε2 και θα μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1, περιορίζοντας δραστικά το φαινόμενο με τις μαύρες μισθώσεις.
Καταγραφή των κενών κατοικιών
Με αυτό τον τρόπο, θα καταγραφούν για πρώτη αφορά και οι κενές κατοικίες, ώστε οι αρμόδιες αρχές να γνωρίζουν το πραγματικό απόθεμα ακινήτων που παραμένουν εκτός αγοράς. Παράλληλα, οι ενοικιαστές θα έχουν τη δυνατότητα να ελέγχουν τα στοιχεία που έχει δηλώσει ο ιδιοκτήτης τους και να δηλώνουν αποκλίσεις, σε περίπτωση που το πραγματικό ενοίκιο διαφέρει από το δηλωμένο. Να σημειωθεί ωστόσο ότι η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος είχε προγραμματιστεί να ξεκινήσει την 1η Οκτωβρίου 2026, όμως η καθυστέρηση του ΜΙΔΑ δημιουργεί πλέον σοβαρό πρακτικό πρόβλημα, καθώς το νέο σύστημα χρειάζεται την υποδομή για να δηλώνονται και να διασταυρώνονται τα στοιχεία των μισθώσεων και των τραπεζικών λογαριασμών, με αποτέλεσμα να παραταθεί για την 1η Ιουλίου του 2027.
Σε ποιους θα δινόταν αρχικά προτεραιότητα
Η εφαρμογή του ΜΙΔΑ δεν είχε σχεδιαστεί να γίνει ταυτόχρονα για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας, αλλά σε στάδια, με την πρώτη φάση να αφορά τα αγροτεμάχια. Προτεραιότητα θα δινόταν αρχικά στους ιδιοκτήτες και δικαιούχους αγροτικών εκτάσεων, καθώς εκεί οι ανάγκες ταυτοποίησης και διασταύρωσης των δικαιωμάτων με τα στοιχεία του Κτηματολογίου και τις δηλώσεις της Εφορίας είναι αυξημένες, έτσι ώστε οι επιδοτήσεις να αποδίδονται στους πραγματικούς δικαιούχους. Στη συνέχεια, θα ακολουθούσαν οι υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων, μεταξύ των οποίων κατοικίες, οικόπεδα, επαγγελματικοί χώροι και ακίνητα που συνδέονται με μισθώσεις.
Ακίνητα: Πού “κόλλησε” το ΜΙΔΑ
Το μεγάλο «αγκάθι» για το ΜΙΔΑ εντοπίζεται στην προσπάθεια να συνδεθούν μεταξύ τους βάσεις δεδομένων που έχουν δημιουργηθεί με διαφορετικούς κανόνες και διαφορετικά αναγνωριστικά. Στο επίκεντρο βρίσκεται η αντιστοίχιση του 11ψήφιου ΑΤΑΚ, με τον οποίο η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει το ακίνητο, με τον 12ψήφιο ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου. Η αντιστοίχιση δεν είναι πάντα αυτόματη, καθώς οι ίδιες ιδιοκτησίες μπορεί να εμφανίζονται με διαφορετικά εμβαδά, δικαιώματα, χρήσεις ή ακόμη και διαφορετική περιγραφή στις δύο βάσεις. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, μεταβιβάσεων, κληρονομιών και παλαιών εγγραφών που δεν έχουν επικαιροποιηθεί.
Και το εγχείρημα γίνεται ακόμη πιο δύσκολο με τα μισθωμένα αγροτεμάχια. Το ΜΙΔΑ πρέπει να μπορεί να διασταυρώνει τα στοιχεία των αγροτικών εκτάσεων με τις δηλώσεις ΟΣΔΕ και τις αγροτικές ενισχύσεις. Όμως η ταυτοποίηση των αγροτεμαχίων με τα δεδομένα του Κτηματολογίου είναι πιο σύνθετη, με αποτέλεσμα να μεγαλώνει σημαντικά ο όγκος των στοιχείων που πρέπει να ελεγχθούν και να διασταυρωθούν.
Το δεύτερο κρίσιμο μέτωπο
Ένα δεύτερο κρίσιμο μέτωπο αφορά τη διασύνδεση του ΜΙΔΑ με τον ΔΕΔΔΗΕ, καθώς το σύστημα καλείται να αντιστοιχίσει τα στοιχεία της ιδιοκτησίας με την παροχή ηλεκτρικής ενέργειας και τα δεδομένα ηλεκτροδότησης κάθε ακινήτου. Και εδώ, όμως, προκύπτουν ασυμφωνίες που απαιτούν πρόσθετους ελέγχους και διορθώσεις. Ακίνητα με διαφορετικά τετραγωνικά, αλλαγές χρήσης, διακοπές ή μεταβολές στην παροχή και περιπτώσεις όπου η σημερινή κατάσταση δεν έχει αποτυπωθεί με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις βάσεις δημιουργούν πρόσθετες δυσκολίες στην αυτοματοποιημένη ταυτοποίηση. Έτσι, πριν από τη μαζική ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, πρέπει να διασφαλιστεί ότι τα δεδομένα των διαφορετικών φορέων «κουμπώνουν» μεταξύ τους χωρίς να παράγουν λανθασμένες εγγραφές και εσφαλμένες επισημάνσεις.
Τι συμβαίνει με τις μισθώσεις
Ένα ακόμη «αγκάθι» αφορά τις μισθώσεις, καθώς το ΜΙΔΑ καλείται να ενσωματώσει και να διασταυρώνει δεδομένα από τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια με την πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Εδώ το ζητούμενο είναι να προκύπτει με σαφήνεια ποιος δηλώνεται ως ιδιοκτήτης, ποιος ως μισθωτής, ποιο ακίνητο αφορά η μίσθωση, ποια είναι τα χαρακτηριστικά του και ποιο ποσό έχει δηλωθεί. Οι αποκλίσεις που υπάρχουν σήμερα, είτε λόγω παλαιών ή ελλιπών δηλώσεων είτε λόγω μεταβολών που δεν έχουν αποτυπωθεί ταυτόχρονα σε όλες τις βάσεις, μπορούν να δημιουργήσουν νέα σειρά ελέγχων και αιτημάτων για διορθώσεις. Και αυτό είναι ένα από τα σημεία που η ΑΑΔΕ θέλει να έχει αποσαφηνίσει πριν το σύστημα ανοίξει σε μαζική κλίμακα. Και όταν αυτό συμβεί το ΜΙΔΑ αναμένεται να αποτελέσει ένα από τα ισχυρότερα εργαλεία της φορολογικής διοίκησης, καθώς θα επιτρέπει στο Δημόσιο να βλέπει συγκεντρωμένα τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας που διαθέτουν πάνω από 7 εκατ. ιδιοκτήτες.
